房产证要“全面失效”?房贷也办不了?国家文件给了“答案”

 行业动态     |      2020-06-22 04:06

有数据显示,只要你在过去10年坚定投资房地产信心,会发现同期股市收益仅有50%、黄金40%,而房价升值却能为你带来300%回报,无论放在哪这笔收益都是很可观。

房产能有这样高回报都源于大家只关心“房价”而忽略居住本性,从2000年-2020年这20年时间里,全国楼市均价从1900元/㎡上涨到12000元/㎡出头,俨然已经成为最保值“投机品”,甚至有没有房还成为落户、婚姻、结交女朋友、社会地位等“审核标准”。因为没房而不具备“结婚条件”现象随处可见。

但是从2019年-2020年,房价增长幅度却意外出现下跌,截至目前为止,房价意外出现“负增长”1.03%。这是否意味着今年起,房子将步入“贬值通道”?

只要你前几年购买到房子就是赚得,无论是新房、二手房或城中村、安置房,还是宅基地、小产权房等,高价房子买到手就能用更高价格出售套现;低价安置房、小产权、宅基地出租的收益也是很可观。

现在却出现了“颠覆”大家认知的情况,除了房价下跌会让自身财富受到“缩水”外,出现的2个问题也是大家该担忧:第一个是房产证问题,城市商品房业主普遍都是正规渠道购买证件齐全,今年以来国家不断发布对农村集体土地、宅基地、小产权房的盘活新政策,这些无证违规农村房屋才是“该担忧”;第二个就是贷款难办的问题,4月份国家发表对宅基地启动再登记政策,希望盘活闲置农村房屋,这个举动就意味着包括小产权房、宅基地可以用作抵押申办贷款了,但是不少房子甚至都没有产权,何来登记或贷款?

以上这2个问题到底是怎么回事?导致这一系列问题的源头都是因为国家新发布的文件,有可能会让一些违规房屋反正在“全面失效”以及难以办理贷款等,在自然资源部印发《加快宅基地和集体土地确权使用权登记》的报告上,指出小产权房、宅基地等违规无产权房屋不能利用登记将违规用地合法化。从住建局统计数据显示,国内农村宅基地、小产权房数量占据全国住房总量40%,当中有26%人群是居住在小产权房内,尽然是不完全统计当注意说明这类房屋数量还是可观。

在自然资源部印发文件里对这一些问题给出了“答案”,对于城镇居民购买宅基地、小产权房,将耕地改为建筑用地房子以及违反环境保护为规范,国家将不为其办理登记合法化。

另外,农业部还要求在今年年底前要完成对集体土地、农村宅基地/小产权等确权登记。根据国家文件给出的“答案”,会有不少无产权、违规农村房屋会遭遇到房产证“全面失效”情况,也就意味着城中村的房子也无法合法化将对后续抵押申请贷款造成阻碍,换言之,农村这些违规乱建宅基地/小产权、集体土地等房屋都会统统按照这样来处理,更不要谈城市户口子女对这些农村老房子的“继承权”。

毫不避讳的说,不管是以上那类房屋产权都是公有的,实际上却皮安排能有很多人购买这类房产,就因为它“价格便宜”。一二线城市因为外来人口越来越多,住房供应数量有限,这时城中村便宜房子就成了大家首选:光租金每年就不少;农村宅基地/小产权房数量最多,过去村里建房是可以享受国家补贴,如今由于经济发展差异化不少人选择出城务工,导致不少村里房子被空置。

按照自然资源部发布文件,今年开始包括城中村违规房、小产权/宅基地、私人买卖安置房这3类房子将会步入“贬值通道”,因为对于这些房子来说房产证等于是“全面失效”状态,贷款也是办不下来,买了就等于砸在手里了,要提前知道。

最近几年,不少城市积极搞拆迁和旧改,在“城中村”和“城乡结合”推进城市化,不少村民为了能获得更多安置款不断自行加建和抢建,使得房屋危险频频。以广州为例,目前全市管辖内共有139个中心村,在这里的自建房、违规房占到广州整体住房数量的50%,不少广州本土居民还会到城中村投资加建、违规房来出租。

在北上广深这样的房子其实很多,市区租金贵、住房需求大,那么城中村以及城乡结合处价格便宜优势吸引不少工薪阶层,也引得不少人来投资这类房产,当地村民也是不断将宅基地、小产权房进行改建、违建和抢建,他们根本不知这类房子是无法获得房产证也没产权,投资/买了好久等于砸手里。

安置房,是国家为了摆脱“货币化安置”而实施以房补房的赔偿措施。严格来说,早期的安置房/回迁房是可以办理单独房产证的,但是后来建造的却大多属于集体的“大证”,这几年由于商品房价格不断走高有人打起了这类安置类房屋“意图”。

分配房比例大多按照土地面积1:1.5/2,很多村民会分得2套或以上房屋,多出房子又住不了怎么办?当然是拿出来售卖说不定还能套现不少,目前市场上这类房屋比起开发商售卖房子至少便宜60%,刚需购买这类房子很多。但是,安置房/回迁房跟普通商品房是有差异,包括建筑用材、物业、小区布局规划都是仅仅给拆迁户“安置”,最主要这些“集体大证”下是不允许买卖,个人购买后原本房产证“全面失效”甚至贷款也办不了。

现在市场是“刚需买不起房,投资者卖不出房”,由于楼市迎来转折期、“大疫”导致经济下行等因素,老百姓的钱开始“很难赚”了。“地摊经济”的流行,“全民摆地摊”趋势兴起都很好说明经济局势不好大家收入严重缩水,这种情况下“生活吃饭”是摆在首要位置,买房炒房这类大型投资自然“搁置一旁”,现在的问题不再是房价高低而是购房者买不起,炒房者为了节约持有成本不断抛售,整个市场进入“有价无市”局面。

因为房主迫于现金流压力才选择降价卖房,在房说君看来,“大疫”影响大概率到年底都无法缓和,相应经济恢复也困难,最好方式是选择“现金为王”保险,现在不是不能买而是买来无法脱手,也等于要砸手里,需要谨慎。

房说君有话说:从国家表态来看,有意盘活集体土地、宅基地/小产权房来增加当下住房供应,这也从文件中“重新登记确权”可以看出国家给的“答案”,但是不管农村还是城中村都有不少无产权甚至违规房子,将会统统按照无效化来处理。那么,相对应的房产证也会“全面失效”,对于安置房、小产权房、“抛售潮”下便宜房,房说君以为在今年起,也将逐渐步入“贬值通道”,买了就等于砸手里。

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