划破地产暗夜的强劲光芒:恒大是怎么做到的?|愉见财经

 常见问题     |      2020-07-23 04:29

有时候越是漆黑的暗夜越能反衬灯火的光亮。就像在经历过资金和疫情双重寒冬考验的房地产行业,中小房企越是遇冷收缩,反而意味着市场及资源趋于向优质头部房企集中。

这个行业依然难,即便是规模房企,整体仍呈颓势,上半年受疫情影响,半数企业累计销售金额低于去年同期。

但仍有头部房企逆势动力强劲,恒大便是典型一例。据中国恒大(HK.3333)最新发布的销售数据,上半年其累计合约销售金额3488.4亿元(人民币,下同),同比增长约23.8%;累计合约销售面积约3863.2万平方米,同比增长约47.5%;累计销售回款约3120.0亿元,同比大增66.5%。

其中仅就6月份来看更是放量喜人。6月份恒大合约销售金额为760.5亿元,同比增长约51.3%;合约销售面积为855.3万平方米,同比大增84.0%;销售回款为756.9亿元,同比增长约60%。其中,6月份新开盘项目28个,实现合约销售金额239.7亿元。

此时距恒大3月底年报发布仅过去了3个月,彼时恒大集团董事局主席许家印立下Flag要以高增长、狠抓资金回笼来降负债。3个月后,一纸销售数据有力证明了恒大的销售实力、回血能力和战略进度。

此时距“愉见财经”发布恒大年报解读专栏也仅过去了3个月,彼时我们随着市场一起见证了即便是在疫情影响最深重的第一季度,恒大依然能够开创性地通过“恒房通”平台实施网上销售,并在一季度销售额已大增23%至1465亿,销售回款大增55%至1133亿,两者均列行业第一,并刷新恒大史上一季度销售及回款的最高纪录。

3个月后,在投资者的认可之下,恒大的股价已然翻番。在销售数据利好推动之下,恒大股价今日报收于22.8港元/股,较上一交易日涨14%,较之三月份9.76元的盘中低点更是大涨了133%。

据克尔瑞数据统计,百强房企二季度全口径业绩规模高于去年同期,但受一季度表现拖累,上半年整体仍呈同比下降。

一年过半,房企们的业绩目标完成度如何?从克尔瑞抽样的36家房企数据来看,滨江集团、中国恒大、中国金茂三家表现优异,即便在疫情挑战下完成度居然都能超过50%。余下表现皆差强人意,其中近半数目标完成率不及40%,3家房企目标完成率低于35%。

一则补充信息是,恒大去年全年销售目标是6000亿元,上半年完成度为47%;今年全年销售目标6500亿元,上半年完成度已高达54%。

事实上,今年6500亿元的年度目标非但难不倒恒大,还很可能只是个“起步价”。恒大内部定下的今年实际销售目标是8000亿元,明后年的销售目标更将分别增长到9000亿元和10000亿元。按照恒大当前90%的回款率计算,假设目标得以实现,其今、明、后年的回款或达7200亿元、8100亿元、9000亿元。

上半年中国房地产企业的销售榜中,权益金额口径下(计股权占比),恒大以3317.0亿元摘得桂冠;以全口径金额口径计算,恒大以3487.9亿元位列第二。海通证券分析表示:“在疫情影响下公司合约销售逆势上市,体现出较强的经营抗风险能力和营销执行能力。”

历经市场去芜存菁,像恒大这样的龙头竞争优势反而凸显。数据亦显示出,资源正加速集聚,推动行业集中度继续走高。

据克尔瑞数据,恒大所在的房企TOP3梯队,销售权益金额集中度已由去年上半年的10.6%上升到了今年的11.8%;TOP10梯队,销售权益金额集中度则由去年上半年的22.9%上升到了今年的23.6%。

恒大集团总裁夏海钧早前的一句“大饼理论”正在应验:对于优势房企而言,存量市场里最大的机遇在于市场“大饼”里份额的变化。谁抵得过寒冬,谁就能分到竞争对手在寒冬里收缩掉的份额。

某知名房企两年前的一句“活下去”言犹在耳,两年来市场里的胜者亦翻越了重重挑战。是什么护航他们越战越勇的?销售逆势强劲,恒大是如何做到的?

在拿地方面,恒大不出“地王”,近几年拿地楼面价维持在1600~1700元/平方米左右,坚决贯彻国家稳地价的目标;在产品方面,恒大140平米以下的住房占比高达96%,近年来的销售均价都在10000元/平方米左右,保持稳定,没有大起大落。

正是因此,居民的刚性需求稳定释放,恒大的销售也稳定向上。当很多地产商在这轮调控中遇到困难时,恒大依然行进在发展的坦途。

从战术谋略上,恒大仓廪殷实,有着超前的储备。截至2019年底,恒大土储达3亿平方米,这不仅为业绩的高增长准备了足够的弹药,还为企业严控支出提供了空间。

库存是房企的癌症,回款是房企的造血,土储是房企的肉。上文数据显示着恒大“有血有肉”。由此业内对恒大“高增长、控规模、降负债”的转型发展战略有一句形象的比喻,称其正渐渐成为“增肌、减脂、活血”的“塑形”健硕房企。

从落地执行上,恒大是业内标杆之一,可圈可点之处颇多。仅就上文提及的疫情期间开创性地运用“恒房通”网上销售为例,恒大凭借一套营销动作,几乎开辟了“全民兼职销售员”时代,其自身也毫无悬念地抢占了全民销售员市场先机、发展了一大批线上销售员。

并且经此一役,“恒房通”网上平台规模得以养成,形成了“能买则买、能卖则卖”的良好局面,这对恒大后续实现强劲销售形成了巨大的推动力。

在恒大上半年销售业绩出炉前,多家券商均提前给予恒大“买入”或“增持”评级。尽管在强劲涨势之后,当前恒大股价已较3个多月前翻番,成为H股上走势最强劲的内房股,但券商们给出的合理股价区间仍然高于目前价位。

野村报告显示,鉴于强劲的现金回笼和宽松的信贷市场,并不担心恒大的流动性问题;海通证券注意到了棚改专项债将恢复发行,称其利好恒大的三线城市布局,并给以恒大“优于大市”的评级;银河联昌证券亦表示,恒大的强劲销售势头和快速现金回笼有利于改善其资产负债表,重申“买入”评级。




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